Spese di gestione e sistemi di termoregolazione.
Sistemi di contabilizzazione del calore e ripartizione spese.
Le spese di gestione, per i Condomìni che hanno adottato i sistemi di contabilizzazione del calore nelle singole unità immobiliari, vanno ripartite secondo i consumi effettivi.
Il principio. Due i princìpi ricavabili dalla recentissima sentenza della Cassazione afferente alla disciplina del Condominio in materia di contabilizzazione delle spese e di termoregolazione.
Innanzitutto, la regula iuris secondo cui il riparto degli oneri di riscaldamento negli edifici condominiali, in cui siano stati adottati dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare, va fatto per legge in base al consumo effettivamente registrato. Ma non solo.
Per la Suprema Corte è indispensabile anche che il condomino, che intende proporre l’impugnativa di una delibera assembleare nella dedotta erroneità della ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e, soprattutto, dimostrare di avervi interesse consistente in una apprezzabile e personale conseguenza pregiudizievole.
La vicenda. I ricorrenti in Cassazione si dolevano nelle aule di giustizia del fatto che, nel determinare le quote di partecipazione alle spese del riscaldamento, il Condominio avesse approvato il riparto basato sui sistemi di contabilizzazione delle spese di calore, basandosi sui consumi -che dichiaravano- ‘solo in minima parte’ presunti, anziché applicare il metodo convenzionalmente adottato negli anni precedenti che calcolava la partecipazione alle spese calcolando un 30% in base ai millesimi ed il 70% in base ai consumi effettivi.
Chiedevano, pertanto, ai giudici di annullare la delibera assembleare impugnata dichiarandone la invalidità.
La decisione. La Corte con la sentenza n. 6128/2017 rammenta che, in via di principio, sono da considerare nulle per impossibilità dell’oggetto, e perciò anche impugnabili indipendentemente dal decorso del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi oppure regolamentari di ripartizione delle spese. Tanto in quanto si tratterebbe di delibere che esercitano un ‘potere in eccesso’ rispetto alle attribuzioni dell’organo collegiale, seppure limitato alla suddivisione di un determinato affare oppure di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge oppure per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime in quanto espressione della autonomia negoziale.
Sottolineano gli Ermellini che il riparto degli oneri di riscaldamento negli edifici condominiali -in cui siano stati adottati dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare- va fatto per legge in base al consumo effettivamente registrato.
Nel caso di specie, la Suprema Corte non ravvedeva tale ipotesi poiché risultava che la assemblea non avesse esulato dalle proprie attribuzioni né avesse modificato i criteri di riparto delle spese di riscaldamento stabiliti dalla legge, per cui era da escludere la summenzionata nullità.
Altro elemento decisivo, secondo la Suprema Corte, era la circostanza che già il precedente giudizio avesse evidenziato che i ‘consumi presunti’ contabilizzati riguardassero altri condomini e non le unità immobiliari di proprietà dei ricorrenti i quali, quindi, nessun danno avevano ricevuto dal recepimento di quei dati. Da qui gli la Cassazione prende spunto per rammentare il principio di diritto in base al quale il condomino, che intende proporre l’impugnativa di una delibera dell’assemblea nella assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale.
Infatti, a norma dell’art. 26, nn. 2 e 5, in deroga alle disposizioni di cui agli artt. 1120 e 1136 del codice civile, dall’assemblea dei condomini possono essere approvati a maggioranza:
1) gli interventi nelle parti comuni degli edifici volti al contenimento del consumo energetico e alla utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili;
2) le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato
Mirco Bresciani
giovedì 5 aprile 2018