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Infiltrazioni.

Lavori a regola d’arte

Infiltrazioni.

Il Condominio deve eseguire integralmente i lavori di ripristino per l’eliminazione delle infiltrazioni.

Per le infiltrazioni, dopo i lavori al lastrico, è responsabile l’appaltatore.

È la ditta appaltatrice dei lavori e non il condominio a risarcire il proprietario dell’appartamento per i danni subiti dalle infiltrazioni.

“In tema di lavori, è la ditta appaltatrice e non il condominio a risarcire il proprietario dell’appartamento per i danni subiti dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare.

Dalla committenza in sé dei lavori di rifacimento dell’impermeabilizzazione del lastrico solare non può derivare alcuna responsabilità nei confronti di colui che a tale committenza, in quanto condominio, ha partecipato”.

I fatti di causa.

La condomina con atto di citazione conveniva in giudizio il condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da infiltrazioni nel suo appartamento verificatosi in occasione dei lavori di ristrutturazione che avevano interessato il lastrico solare.

Costituendosi in giudizio, il condominio contestava in toto le pretese dell’attore e chiamava in causa la ditta appaltatrice che aveva svolto i lavori; in particolare, secondo il condominio, la responsabilità era da attribuirsi alla ditta che non aveva svolto i lavori a regola d’arte.

I doveri dell’impresa appaltatrice e l’esclusione di responsabilità del condominio. In tema di appalto, l’appaltatore è di regola l’unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione delle opere appaltate in considerazione dell’autonomia gestionale del rischio con riferimento all’assetto organizzativo dell’impresa, alla scelta ed all’utilizzo dei mezzi ritenuti necessari ed alle modalità di esecuzione dell’opera commissionata.

L’autonomia e la libertà di gestione dell’appaltatore – che si obbliga verso il committente a fornirgli il risultato della sua opera – comportano che il rischio inerente alla cosa oggetto delle opere appaltate si sposta dal committente all’assuntore dell’esecuzione dell’“opera”, con inapplicabilità della responsabilità del committente ex art. 2049 c.c.

Ne consegue che, durante tutto il tempo dell’esecuzione dell’opera e fino alla consegna all’appaltante, il dovere di custodia e di vigilanza sulla cosa da consegnare passa dal committente all’appaltatore, il quale è tenuto sia ad impedire che la cosa sia distrutta o si deteriori, sia a rispettare il principio del “neminem laedere“, ossia evitare di arrecare danni a terzi a causa dell’esecuzione dell’opera commissionata.

Di regola, è da escludere, in relazione ai danni arrecati a terzi (condomini) nel corso ed a causa dell’esecuzione dei lavori, una responsabilità anche del committente (condominio) non potendo questi controllare le modalità dell’organizzazione che si è data l’impresa appaltatrice.Il potere di vigilanza e controllo che, all’interno del contratto di appalto, il committente può esercitare nel proprio interesse, è irrilevante sul piano della responsabilità extracontrattuale derivante dall’esecuzione delle opere commissionate.

Pertanto, la corresponsabilità del committente verso i terzi non può essere fatta discendere dalla mancata sorveglianza dell’attività dell’appaltatore ovvero dalla mancata verifica dell’idoneità delle misure adottate dall’appaltatore a tutela dei terzi: il committente (nel caso del condominio, l’amministratore) intanto può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla condizione della cosa di sua proprietà (o di proprietà dei condomini, nel caso dell’amministratore) in quanto, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza – come, ad esempio, nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell’appaltatore – sorga a carico del medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi.

La regola d’arte. Il requisito della rispondenza alla regola dell’arte dell’esecuzione di una prestazione professionale è di frequente uso nel diritto privato, ma mancando una diretta definizione normativa, la valenza giuridica della “regola” si desume da alcune norme generiche sul contratto (specialmente il contratto d’appalto) e sulle obbligazioni.

 


Mirco Bresciani

venerdì 20 aprile 2018