Cornicioni balconi
Chi paga e a chi tocca la manutenzione.
Chi paga le spese per la manutenzione del cornicione di un balcone di pertinenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva?
Il Fatto:
“In seguito a eventi atmosferici uniti all’incuria di anni, si stanno sbriciolando i cornicioni dei balconi delle varie abitazioni, con la conseguenza che pezzi più o meno grossi d’intonaco cadono giù, davanti al portone del palazzo.
A chi tocca la manutenzione della parte frontale di ogni balcone?
C’è chi dice al condominio e chi ai proprietari degli appartamento; se così fosse, dato che sono direttamente interessato, a me spetterebbe aggiustare il cornicione del mio balcone: ma per mio balcone devo intendere quello che io calpesto o anche quello del mio tetto quindi dove calpesta l’inquilino di sopra?”.
Tra le parti di balcone soggette a manutenzione, quella dei cornicioni è probabilmente la componente più problematica avuto riguardo a competenza a disporre gli interventi manutentivi e di conseguenza addebito dei costi.
Partiamo dal dato certo: se si tratta di balcone incassato, ad avviso dello scrivente, la spesa per il cornicione andrà imputata a tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, rappresentando questa demarcazione quasi certamente un elemento decorativo della facciata nella quale la parte frontale del balcone è inserita.
Diversa la situazione relativamente ai balconi aggettanti: essi secondo l’indirizzo consolidato espresso dalla Suprema Corte di Cassazione sono parti di proprietà esclusiva non avendo alcuna funzione strutturale utile all’intero edificio (es. Cass. n. 637/00).
Ciò che la Corte ritiene possano essere comuni sono alcuni elementi decorativi. In tal senso è stato affermato che “i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)” (così Cass. n. 14576/2004).
Elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, si badi: non l’intera parte frontale ed inferiore, ma solamente gli elementi decorativi che hanno un’incidenza sul decoro dell’edificio.
Traslando questa conclusione, che rappresenta il punto condiviso e fermo in seno alla giurisprudenza, possiamo riportarla alla questione del cornicione.
La decoratività del cornicione, nella misura in cui questo rappresenti integralmente un aggiunta alla parte frontale del balcone, è rappresentata della sua globale presenza, mentre ove esso non sia distinguibile in termini strutturali dalla parte frontale, sarà comune solamente nelle parti decorative connotanti il decoro.
Sono queste le valutazioni, quindi, le valutazioni che debbono essere svolte per giungere alla conclusione utile a comprendere:
1) chi possa/debba ordinare i lavori di manutenzione;
2) chi debba di conseguenza pagare i suddetti interventi.
Una valutazione che, con tutta evidenza, non può non tenere in considerazione lo stato dei luoghi, sfuggendo ad una generale catalogazione preventiva.
Mirco Bresciani
venerdì 14 settembre 2018