Condominio
Beni comuni non censibili
Molto spesso in condominio si sente parlare di beni comuni non censibili: a quali parti dell’edificio s’intende fare riferimento con questa locuzione?
L’esistenza di beni comuni non censibili allude automaticamente alla presenza di beni comuni censibili?
Rispondere a queste domande è utile per comprendere come catastalmente vengono ad essere considerate le parti comuni di un edificio, ma sicuramente non per dirimere controversie in ordine all’appartenenza di parti dell’edificio.
Catasto fabbricati
Varie sono le norme che disciplinano il catasto edilizio urbano, altrimenti noto come catasto fabbricati. Svariati i progetti e tentativi di riforma, tutt’ora in corso.
Certo è che fino ad una completa ed organica disciplina di modificazione del sistema vigente, due sono le norme fondamentali di riferimento per il così detto N.C.E.U. (acronimo di nuovo catasto edilizio urbano).
A che cosa serve il catasto edilizio urbano?
Quando fu approvata la legge che lo istituiva, gli scopi erano 2:
accertare le proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita;
costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani che si denomina nuovo catasto edilizio urbano.
Il censimento a fini probatori perde la sua utilità in ragione della esistenza dei pubblici registri immobiliari e del sistema delle trascrizioni, che svuota di valore probatorio, lo vedremo in seguito, le risultanze catastali.
Attraverso il catasto, dunque, si censiscono gli immobili, secondo le modalità ed istruzioni contenute nel d.p.r. n. 1142/1949 e gli si attribuisce una rendita utile ai fini del calcolo delle imposte fondiarie.
Beni comuni non censibili
Fondamentale, ai fini del calcolo della rendita catastale e più in generale dell’accatastamento, è il concetto di unità immobiliare. L’art. 3 del regio decreto legge n. 652/1939 definisce l’unità immobiliare come «ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio».
Ogni unità immobiliare, poi, si compone di uno o più vani che, in ragione delle loro caratteristiche concorrono a fare attribuire alla medesima una classe, una categoria e quindi una rendita.
Come s’intuisce dalla definizione, affinché un bene sia considerabile unità immobiliare ai fini dell’accatastamento, è necessario che sia un grado di produrre reddito.
Se un bene non produce reddito e per di più è comune a più unità immobiliari – si pensi alle scale, agli androni, in alcuni casi i cortili, ecc. – esso viene detto bene comune non censibile, ovvero un bene che catastalmente non ha alcun valore e quindi non dev’essere censito, ovvero accatastato ai fini dell’attribuzione di una rendita.
I beni comuni non censibili sono così definiti :
– che non hanno alcuna autonoma capacità reddituale:
– che sono comuni tutte o ad alcune delle unità immobiliari per destinazione o per la specifica funzione di utilizzazione indivisa.
Porzioni non censibili sono quelle che non possiedono autonoma capacità reddituale e sono comuni ad alcune o a tutte le u.i.u. (androne, scale, locale centrale termica, cortile comune, rampa di accesso ai posti auto, ecc)
Mirco Bresciani
giovedì 25 ottobre 2018